Wann haftet ein Architekt?

Ein Architekt haftet nicht automatisch, wenn nach dem Bau ein Mangel oder Mehrkosten auftreten. Entscheidend ist, welche Aufgaben der Architekt laut Vertrag übernommen hat, ob er eine Pflicht verletzt hat und ob diese Pflichtverletzung den konkreten Schaden verursacht hat. Im Werkvertrag verpflichtet sich der Architekt zu einer vereinbarten Planungs- oder Überwachungsleistung.

Ein Baumangel kann auf das Bauunternehmen, den Architekten oder beide zurückgehen. Für die Haftung muss geklärt werden, was der Vertrag vorsah und wer zum Schaden beigetragen hat.

Was der Architekt schuldet

Architektenverträge unterliegen grundsätzlich den Regeln des Werkvertragsrechts. Das Bürgerliche Gesetzbuch richtet die Pflichten des Architekten danach, welche Ziele für Planung und Überwachung vereinbart wurden. Der Architekt muss laut Vertrag die Leistungen erbringen, die nötig sind, um diese Ziele zu erreichen.

Wer einen Architekten nur mit bestimmten Planungsleistungen beauftragt, überträgt ihm damit nicht automatisch auch die Bauüberwachung. Umgekehrt muss ein Architekt eine vereinbarte Überwachungsaufgabe sorgfältig erfüllen. Welche Leistungen dazugehören, ergibt sich aus dem Vertrag und den Umständen des Auftrags, nicht allein aus der Berufsbezeichnung.

Eine Architektenleistung hat einen Mangel, wenn sie nicht die vereinbarte Qualität hat oder für den vorgesehenen Zweck ungeeignet ist. Bei einem Planungsauftrag geht es etwa darum, ob die Planung das vereinbarte Bauziel erreicht. Bei der Bauüberwachung kommt es darauf an, welche Kontrollen der Architekt übernommen hat.

Wann ein Architekt haftet

Für Schadensersatz muss der Architekt eine Vertragspflicht verletzt haben. Er muss für diese Pflichtverletzung verantwortlich sein, und sie muss den Schaden verursacht haben, für den der Bauherr Ersatz verlangt. Ein Baumangel allein reicht als Nachweis nicht aus.

Ein Beispiel: Eine fehlerhafte Planung führt zu einer undichten Dachkonstruktion. Dann ist zu prüfen, ob der Architekt die Dachdetails planen sollte und ob der Planungsfehler die Undichtigkeit verursacht hat. Hat dagegen ein Handwerker trotz korrekter Planung mangelhaft gearbeitet, spricht das zunächst für einen Ausführungsfehler. Der Architekt haftet zusätzlich, wenn er den betreffenden Bereich überwachen sollte und dabei eine eigene Pflicht verletzt hat.

Auch wirtschaftliche Nachteile können zählen, selbst wenn kein einzelner sichtbarer Baumangel im Mittelpunkt steht. Der Bundesgerichtshof hat etwa einen Fall behandelt, in dem der Architekt die Grundlagen für die Planung nicht ausreichend ermittelt hatte. Deshalb ließ der Bauherr ein Haus mit anderen Maßen errichten. Die dadurch entstandenen Aufwendungen konnten einen Vermögensschaden darstellen.

Typische Streitfälle am Bau

Bei Planungsfehlern geht es häufig darum, ob die Planung das vereinbarte Ziel erreichen sollte und ob der Fehler den späteren Schaden verursacht hat. Dazu können Kostenfolgen gehören, die sich erst während des Bauens zeigen.

Bei der Bauüberwachung geht es darum, ob der Architekt die betroffenen Arbeiten kontrollieren musste und ob er den Fehler bei dieser Kontrolle hätte erkennen können. Nicht jeder Ausführungsmangel muss dem Architekten auffallen. Ob eine Kontrolle geschuldet war, hängt von seinem Auftrag und dem konkreten Bauablauf ab.

Ein Fehler des Bauunternehmens schließt eine Mitverantwortung des Architekten nicht aus. Haben etwa eine fehlerhafte Planung und eine mangelhafte Ausführung gemeinsam zum Schaden geführt, können beide Beteiligten in Anspruch kommen. Wie viel Verantwortung jeder von ihnen trägt, hängt vom Einzelfall ab.

Welche Ansprüche bestehen

Bei einem mangelhaften Werk hat der Bauherr je nach Voraussetzungen verschiedene gesetzliche Rechte. Der Bauherr kann Nacherfüllung verlangen. Das bedeutet, dass der Architekt die vereinbarte Leistung erbringen muss. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er den Mangel selbst beseitigen lassen und erforderliche Aufwendungen verlangen, die Vergütung mindern oder vom Vertrag zurücktreten. Auch Schadensersatz kommt infrage, wenn die dafür geltenden Bedingungen erfüllt sind.

Ob der Architekt haftet und wie hoch der Schaden ist, muss getrennt geprüft werden. Selbst wenn der Architekt für einen Planungs- oder Überwachungsfehler haftet, erhält der Bauherr nicht automatisch einen Betrag in Höhe nur geschätzter Reparaturkosten. Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden: Zeigt sich ein Fehler bereits im Bauwerk, lässt sich der Schadensersatz nicht einfach nach den geschätzten Kosten für die Mängelbeseitigung berechnen. Entscheidend ist, welcher finanzielle Nachteil tatsächlich entstanden ist. Welche Berechnung passt, hängt davon ab, was tatsächlich geschehen ist und welche Folgen der Fehler hatte.

Abnahme und Verjährung

Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass er die Architektenleistung im Wesentlichen als vertragsgerecht annimmt. Für die Verjährung gilt bei Mängelansprüchen wegen Planungs- oder Überwachungsleistungen an einem Bauwerk grundsätzlich eine Frist von fünf Jahren ab der Abnahme der Architektenleistung. Das ist nicht automatisch derselbe Zeitpunkt wie die Fertigstellung oder Abnahme der Bauarbeiten.

Bei der Abnahme sollte der Bauherr erkennbare Mängel dokumentieren und ausdrücklich festhalten, dass er seine Rechte wegen dieser Mängel wahrt. Welche rechtlichen Folgen die Abnahme im konkreten Fall hat, hängt davon ab, welche Leistung abgenommen wurde und welche Mängel bekannt waren. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gelten besondere Verjährungsregeln.

Unter bestimmten Voraussetzungen muss der Architekt den Bauherrn auch später noch aufklären. Wenn der Architekt umfassend beauftragt wurde, muss er unter Umständen einen Baumangel untersuchen, von dem er vor Ablauf der regulären Frist erfährt, und den Bauherrn darüber informieren. Ein Mangel, von dem der Architekt nichts wusste, begründet diese Pflicht nicht allein deshalb, weil der Bauherr ihn erst später entdeckt.

Welche Unterlagen Bauherren sichern sollten

Wer einen Baumangel oder unerwartete Kosten feststellt, sollte zuerst den Architektenvertrag und die vereinbarten Leistungen prüfen. Fotos, Pläne, Rechnungen, Schriftwechsel und Protokolle helfen dabei, den Bauablauf und die möglichen Ursachen nachzuvollziehen. Der Bauherr sollte Mängel zeitnah schriftlich melden. Dabei sollte er nicht vorschnell sagen, wer den Fehler verursacht hat.

Bei technischen Streitfragen kann ein unabhängiger Sachverständiger klären, ob ein Planungs- oder Ausführungsfehler vorliegt und wie er sich ausgewirkt hat. Da mit der Abnahme Fristen beginnen und für verschiedene Ansprüche unterschiedliche Voraussetzungen gelten, sollte der Bauherr bei einem erheblichen Schaden frühzeitig rechtlichen Rat einholen. Dafür sind vor allem der Vertrag, die Abnahmeunterlagen und die Dokumentation des Mangels wichtig.