Ob ein Vorhaben am Grundstück zulässig ist und welche Bauvorschriften gelten, muss beim Hausbau ebenso geklärt werden wie bei einer Gebäudeerweiterung oder einer Änderung der Nutzung. Das öffentliche Baurecht umfasst bundesweite Regeln zur Grundstücksnutzung und die Bauordnungen der Länder.
Entscheidend sind der Standort und die dort geltenden Baupläne. Auch die Bauordnung des Bundeslandes ist maßgeblich. Daraus ergeben sich die zuständige Behörde und die Frage, ob eine Baugenehmigung nötig ist.
Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht
Das öffentliche Baurecht besteht vor allem aus dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht klärt, ob ein Vorhaben an einem bestimmten Ort in die städtebauliche Entwicklung passt. Das Bauordnungsrecht legt Anforderungen an das Grundstück, das Bauwerk und das Verfahren fest.
Ein Bebauungsplan kann ein Grundstück für Wohngebäude vorsehen. Das geplante Haus muss trotzdem die geltenden Anforderungen erfüllen, zum Beispiel an Abstände, Brandschutz und bauliche Sicherheit. Außerdem können weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften gelten. Dazu zählen etwa Vorschriften zum Denkmal-, Natur-, Wasser- oder Immissionsschutz.
Das öffentliche Baurecht betrifft die Beziehung zwischen Bauherrschaft und Staat. Daneben können private Rechte eine Rolle spielen, zum Beispiel Eigentumsrechte oder Vereinbarungen mit Nachbarn. Eine Baugenehmigung entscheidet nicht automatisch alle privaten Streitfragen.
Was das BauGB für den Standort vorgibt
Das Baugesetzbuch, kurz BauGB, enthält zentrale Regeln des Bauplanungsrechts auf Bundesebene. Dazu gehören die Bauleitplanung der Gemeinden, also ihre Planung, wie Flächen genutzt und bebaut werden sollen. Das BauGB regelt auch, unter welchen Voraussetzungen einzelne Vorhaben auf einem Grundstück zulässig sind.
Gemeinden steuern die bauliche Entwicklung mit zwei Arten von Bauleitplänen. Der Flächennutzungsplan stellt für das gesamte Gemeindegebiet in groben Zügen dar, wie die Flächen künftig genutzt werden sollen. Der Bebauungsplan enthält verbindliche Festsetzungen für ein bestimmtes Gebiet. Dazu können etwa die Art der Nutzung und Vorgaben zur Bebauung gehören. Für ein konkretes Bauvorhaben ist der Bebauungsplan deshalb häufig besonders wichtig.
Das BauGB unterscheidet außerdem danach, wo ein Grundstück liegt. Für Grundstücke im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit unter anderem nach dessen Festsetzungen und danach, ob die Erschließung gesichert ist. Das Grundstück muss ausreichend an öffentliche Verkehrswege und die nötige Versorgung angebunden sein. Das nennt man gesicherte Erschließung.
Gibt es keinen maßgeblichen Bebauungsplan, kommt es darauf an, ob das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder im Außenbereich liegt. Für den bebauten Ortsteil enthält § 34 BauGB eigene Regeln. Im Außenbereich gelten die besonderen Vorgaben des § 35 BauGB. Dort sind Vorhaben grundsätzlich stärker eingeschränkt und nur unter den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Darum reicht die Aussage „Das Grundstück ist bebaubar“ ohne Prüfung der örtlichen Situation nicht aus. Wer ein Grundstück kaufen oder bebauen möchte, sollte zuerst bei der Gemeinde oder der zuständigen Bauaufsicht nach einem geltenden Bebauungsplan und den Regeln für den Standort fragen.
Was die Landesbauordnung regelt
Das Bauordnungsrecht steht vor allem in den Bauordnungen der Länder. Es betrifft Anforderungen an Baugrundstücke und Gebäude sowie Fragen des Bauverfahrens und der Bauaufsicht. Die Einzelheiten unterscheiden sich zwischen den Bundesländern.
Bauordnungen regeln beispielsweise Anforderungen an Abstandsflächen, Brandschutz und die Sicherheit baulicher Anlagen. Welche Vorgaben gelten, hängt unter anderem vom Vorhaben und von der Landesbauordnung ab. Eine Regel aus einem Bundesland gilt deshalb nicht automatisch auch in einem anderen.
Das Bauordnungsrecht greift auch bei der Frage, welches Verfahren für ein Vorhaben gilt. Je nach Landesrecht und Vorhaben kommt ein reguläres oder vereinfachtes Genehmigungsverfahren infrage. Manche Vorhaben sind verfahrensfrei, das heißt, dafür muss kein bestimmtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Die übrigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen sind trotzdem zu beachten.
Welche Bauaufsichtsbehörde entscheidet
Die Gemeinde ist für die Aufstellung ihrer Bauleitpläne verantwortlich. Sie entscheidet also über die städtebauliche Planung ihres Gebiets. Das heißt nicht automatisch, dass sie auch jede Baugenehmigung erteilt.
Bauanträge bearbeitet in der Regel die nach Landesrecht zuständige Bauaufsichts- oder Baugenehmigungsbehörde. Welche konkrete Stelle die Aufgabe übernimmt, hängt vom Bundesland und vom Ort ab. In Baden-Württemberg sind etwa die unteren Baurechtsbehörden für Baugenehmigungen zuständig; dieses Beispiel gilt nicht bundesweit.
Auch die Gemeinde kann bei einzelnen bauplanungsrechtlichen Entscheidungen beteiligt sein. § 36 BauGB verlangt in den dort erfassten Fällen das Einvernehmen der Gemeinde. Damit kann sie ihre Planung in Entscheidungen über bestimmte Vorhaben einbringen. Die dort vorgesehene Frist von grundsätzlich zwei Monaten betrifft das gemeindliche Einvernehmen, nicht die Bearbeitungsdauer eines Bauantrags insgesamt.
Wann eine Baugenehmigung nötig ist
Eine Baugenehmigung ist die behördliche Entscheidung über ein konkretes Bauvorhaben nach dem jeweils geltenden Landesverfahren. Ob eine Genehmigung erforderlich ist und welche Prüfung die Behörde vornimmt, richtet sich nach der Landesbauordnung. Maßgeblich sind außerdem die Art des Vorhabens und das gewählte Verfahren.
Eine Genehmigung bestätigt das Vorhaben innerhalb des Prüfungsumfangs des jeweiligen Verfahrens. Sie schließt nicht automatisch jede andere öffentlich-rechtliche Entscheidung ein. Ob etwa eine zusätzliche denkmal- oder naturschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich ist, muss für das konkrete Vorhaben geprüft werden.
Auch für ein verfahrensfreies Vorhaben gelten die Regeln des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts, die ohne Baugenehmigung eingehalten werden müssen. Wer unsicher ist, sollte vor Baubeginn bei der zuständigen Behörde klären, welches Verfahren gilt und welche Unterlagen nötig sind.
So prüfen Sie ein Bauvorhaben
Für eine erste Orientierung helfen drei Fragen: In welchem Bundesland liegt das Grundstück? Gibt es einen Bebauungsplan oder eine andere maßgebliche Regel für den Standort? Welche Art von Vorhaben ist geplant, etwa ein Neubau, eine Erweiterung oder eine Nutzungsänderung?
Mit diesen Angaben finden Sie heraus, welche Bauaufsichtsbehörde zuständig ist, und können gezielt nach den örtlichen Vorgaben fragen. Bei einem Vorhaben mit besonderen Anforderungen, etwa in einem denkmalgeschützten Bereich oder im Außenbereich, sollte die Prüfung frühzeitig beginnen. Eine allgemeine Auskunft ersetzt dabei keine Entscheidung über den konkreten Bauantrag.