Wer ein Gebäude plant, braucht früh eine realistische Einschätzung der Kosten. Im Architektenvertrag steht, welche Kostenaufstellungen der Architekt erstellt und wie er bekannte Budgetvorgaben berücksichtigt. Eine Kostenschätzung ist zunächst eine Prognose. Eine ausdrücklich vereinbarte Kostenobergrenze kann die Planung verbindlich begrenzen.
Überschreitet das Vorhaben das Budget, haftet der Architekt nicht automatisch für alle Mehrkosten. Entscheidend sind der Vertrag, der Planungsstand, der Grund für die Überschreitung und die Frage, ob dadurch ein konkreter Schaden entstanden ist.
Welche Kostenermittlungen der Architekt schuldet
Die HOAI 2021 legt fest, welche Kostenaufstellungen zu den einzelnen Planungsphasen gehören. Bei Gebäuden und Innenräumen sind das eine Kostenschätzung in der Vorplanung und eine Kostenberechnung in der Entwurfsplanung. Auch für spätere Phasen sieht die HOAI Kostenvergleiche und Kostenkontrollen vor. Welche Leistungen der Architekt tatsächlich schuldet, hängt davon ab, welche Phasen im Vertrag stehen und was die Parteien zusätzlich vereinbart haben.
Der Bundesgerichtshof hat 2004 entschieden: Umfasst der Vertrag die Leistungsphasen 1 bis 9, schuldet der Architekt grundsätzlich auch die Kostenaufstellungen für die einzelnen Phasen. Sie sind jeweils ein Teilerfolg, also ein geschuldetes Ergebnis innerhalb der Gesamtleistung. Außerdem muss der Architekt die voraussichtlichen Baukosten zutreffend einschätzen und darüber beraten. Eine frühe Kostenschätzung reicht zum Beispiel nicht als verlässliche Grundlage für einen Kredit- oder Förderantrag, wenn dafür genauere Angaben nötig sind. Dann muss der Architekt erklären, was sich aus der Schätzung nicht sicher ablesen lässt.
Auch ohne ausdrücklich vereinbarte Obergrenze muss der Architekt die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers berücksichtigen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2013 muss er grundsätzlich schon zu Beginn der Planung fragen, welches Budget der Auftraggeber hat. Ob dieses Budget verbindlich ist, hängt davon ab, was die Parteien besprochen haben und unter welchen Umständen.
Kostenschätzung und Kostenberechnung
Die Kostenschätzung und die Kostenberechnung beruhen auf unterschiedlichen Planungsständen. Die Schätzung gibt früh eine Orientierung, während sich die Berechnung auf eine weiter ausgearbeitete Planung stützt.
| Kostenermittlung | Planungsstand und Grundlage | Zweck |
|---|---|---|
| Kostenschätzung | Vorplanung, erste Mengenansätze und Erläuterungen | Prüfen, ob das Vorhaben grundsätzlich zum finanziellen Rahmen passt |
| Kostenberechnung | Entwurfsplanung, ausgearbeitete Zeichnungen, genauere Mengenberechnungen und Erläuterungen | Kostenprognose präzisieren und mit der früheren Schätzung vergleichen |
Für Kostenaufstellungen nach der DIN 276-1:2008-12 verlangt die HOAI 2021 eine Mindestgliederung. Bei einer Kostenschätzung sollen die Gesamtkosten mindestens bis zur ersten Ebene der Kostengliederung aufgeschlüsselt werden, bei einer Kostenberechnung bis zur zweiten Ebene. Diese Vorgabe gilt für die in der HOAI genannte Fassung der DIN.
Eine höhere Summe in der Kostenberechnung beweist allein noch keinen Planungsfehler. Die Entwurfsplanung ist detaillierter als die Vorplanung. Für den Vergleich ist deshalb auch wichtig, welche Informationen bei der früheren Schätzung vorlagen und ob sich die Planung, die Baupreise oder die Wünsche des Auftraggebers geändert haben.
Kostenobergrenze vertraglich klären
Eine Kostenobergrenze legt fest, wie viel die Herstellung des Bauwerks höchstens kosten soll. Eine Kostenschätzung nennt dagegen nur die erwarteten Kosten. Der Bundesgerichtshof hat 2013 bestätigt, dass eine Planung mangelhaft sein kann, wenn das geplante Bauwerk die vereinbarte Kostenobergrenze überschreitet.
Auch ein „Kostenrahmen“ ist nicht automatisch unverbindlich. Das Oberlandesgericht Celle wertete 2009 einen Kostenrahmen, den beide Seiten als Vertragsgrundlage festgelegt hatten, als Kostenlimit. Das Oberlandesgericht Hamm entschied 2025, dass bekannte Kostenvorstellungen verbindlich werden können, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Diese Urteile hängen von den Umständen des jeweiligen Falls ab. Eine klare schriftliche Vereinbarung senkt deshalb das Risiko späterer Streitigkeiten.
Eine Obergrenze ist nicht automatisch eine Kostengarantie. Sie legt fest, was die Planung einhalten muss. Dass der Architekt persönlich alle darüber hinausgehenden Baukosten übernimmt, gilt laut Oberlandesgericht Hamm nur, wenn er das klar und unmissverständlich erklärt hat.
Im Vertrag sollte deshalb stehen, welche Kosten unter die Vorgabe fallen. Dazu gehören etwa die betroffenen Bauleistungen und der maßgebliche Planungsstand. Außerdem sollte geklärt sein, ob Umsatzsteuer, Grundstücks- oder Nebenkosten dazugehören. Der Vertrag sollte auch regeln, wie die Parteien mit Änderungen und zusätzlichen Wünschen umgehen. Eine Zahl allein lässt oft offen, woran sie messen, ob die Vorgabe eingehalten wurde.
Folgen einer Kostenüberschreitung
Eine Kostenüberschreitung führt nicht automatisch zu Schadensersatz. Der Auftraggeber muss darlegen und beweisen, dass der Architekt gegen eine Vertragspflicht verstoßen hat, dadurch ein Schaden entstanden ist und der Verstoß diesen Schaden verursacht hat.
Solange sich die Baukosten noch beeinflussen lassen, ist auch wichtig, ob der Auftraggeber Gelegenheit zur Umplanung hatte. Das Oberlandesgericht Hamm hielt 2025 eine solche Gelegenheit grundsätzlich für erforderlich. Der Auftraggeber muss außerdem darlegen, wie er sich bei rechtzeitiger Information verhalten hätte. Hätte er trotz einer Warnung an der bisherigen Planung festgehalten, kann das für die Frage des Schadens wichtig sein.
Auch der Grund für die Mehrkosten zählt. Änderungswünsche des Auftraggebers oder von ihm akzeptierte Mehrkosten können dazu führen, dass der Architekt für diese Beträge nicht haftet. Im Verfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm musste der Architekt jedoch darlegen und beweisen, dass solche Wünsche oder Änderungen die Überschreitung verursacht hatten. Deshalb sollten die Parteien Änderungen und ihre Kostenfolgen schriftlich festhalten.
Mängelrechte und Honorarfragen sind getrennt vom Schadensersatz zu betrachten. Eine Planung kann mangelhaft sein, wenn sie eine vereinbarte Obergrenze überschreitet. Das Oberlandesgericht Celle hielt es in einem konkreten Fall auch ohne vorherige Aufforderung zur Nachbesserung für möglich, das Honorar zu mindern. Eine Umplanung war dort unmöglich oder für den Auftraggeber unzumutbar. Das gilt nicht automatisch für jeden Streitfall.
Gibt es feste Toleranzwerte?
Es gibt keine allgemeine gesetzliche Prozentgrenze, bis zu der jede Kostenüberschreitung zulässig ist. Fachbeiträge nennen teilweise Abweichungen von 30 bis 40 Prozent bei einer Kostenschätzung und 20 bis 25 Prozent bei einer Kostenberechnung als Richtwerte. Das sind keine gesetzlichen Freigrenzen und sie entscheiden nicht automatisch über die Haftung.
Der vom Landgericht Bamberg 2024 in einem konkreten Verfahren genannte Toleranzwert von 10 Prozent gilt ebenfalls nicht allgemein. Bei einer ausdrücklich vereinbarten Kostenobergrenze gilt außerdem nicht automatisch dieselbe Toleranz wie bei einer frühen Prognose. Entscheidend bleiben die Vereinbarung und der jeweilige Planungsstand.
Kostenänderungen schriftlich festhalten
Der Auftraggeber sollte sein Budget früh nennen und klären, ob es nur eine grobe Orientierung oder eine verbindliche Obergrenze ist. Der Architekt sollte die Kostenvorstellungen zu Beginn der Planung festhalten und früh darauf hinweisen, wenn sich die gewünschten Anforderungen voraussichtlich nicht mit dem Budget vereinbaren lassen. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg von 2025 zeigt, dass der Architekt einen solchen Konflikt nicht einfach übergehen sollte. In dem kommunalen Projekt hielt das Gericht die Planung mit einem vorgegebenen Kostenrahmen von rund 4,2 Millionen Euro brutto für bestimmte Projektteile von Anfang an für nicht realisierbar. Das Urteil beruht auf den besonderen Wettbewerbs- und Vertragsbedingungen dieses Falls.
Im weiteren Verlauf sollten die Parteien die Kostenschätzung und Kostenberechnung nachvollziehbar festhalten und vergleichen. Steigen die voraussichtlichen Kosten, sollte der Architekt die Gründe nennen und erklären, was das für die Obergrenze bedeutet, solange sich die Planung noch ändern lässt. Der Auftraggeber sollte Änderungswünsche und seine Entscheidung zu Mehrkosten ebenfalls schriftlich festhalten.